Типове офис сгради, класификация или какво означава сграда “клас А”, “клас B” и “клас С” и какви са основните разлики между тях?

Много често, когато търсим офис сгради, попадаме на реклами на различни бизнес центрове и бързо осъзнаваме, че има различни класификации, по които се различават.

Факторите, които определят класа на сградата са специфични за всеки пазар и затова често такива от най-висок клас в голям град са неузнаваеми от такива в по-малък град като понякога разликите са минимални, а друг път – съществени.

Поради тази причина, няма определена “формула” или установен акт, който да определя с точност изискванията на една сграда да покрие норматив за съответния ранг.

В тази статия кратко ще разгледаме основните критерии, които поставят дадена офис сграда в една или друга категория в София и основните разлики между тях.

Бизнес център “Клас А”

Това са офис сгради, разположени на едни от най-престижните локации, с емблематична фасада и обзавеждане. Те имат собствен сграден мениджър, който се грижи всичко да бъде винаги в изряден вид, както и някои специфични удобства

Основни характеристики за център от този клас:

• Топ локация
• Разпознаваем облик и фасада и стоманобетонна конструкция от най-висок клас
• 24/7 охрана, видеонаблюдение и системи за сигурност
• Да има добра транспортна свързаност – в София, метрото се смята за огромен плюс
• Има “отбрани” наематели – обикновено сградите от “клас А” се радват на много голямо търсене от страна на потенциални наематели и те имат възможността да избират своите клиенти. Често пъти, дори най-големите центрове, се стараят да нямат двама наематели, които да работят в идентичен сектор като по този начин се получава клиентова диференциация и се изгражда “социална мрежа” и между самите наематели.
• Най-високите наеми за пазара
• Професионален екип за поддръжка на сградата – както на общите части, асансьорите, санитарните възли, така и на фасадата, климатизацията и всичко останало.
• Сгради от този клас трябва да имат максимално голям паркинг- да има предвидени места както за самите наематели, така и за техни клиенти.
• Доказан инвеститор/строител/архитект > обикновено тези “мегапроекти” за нашия пазар се изграждат от доказани фирми, често пъти чуждестранни, наложени в областта на луксозното строителство
• Различни удобства като кафета, ресторанти, лобита, релакс зони, фитнес, панорамни тераси, конферетен център, WiFi и пр.
• Високоскоростни асансьори
• Добра свързаност с ключови места като летище, авто и жп-гари, различни бизнес зони, както и метростанция на пешеходно разстояние.
• Двойно независимо захранване или ЮПС инсталация

Бизнес център “Клас В”

Това са сгради с малко по-нисък статут от тези “Клас А”. Те често са по-стари, но с добър сграден мениджмънт и среден клас наематели. Обикновено имат добър интериорен и екстериорен облик и среден клас оборудване.

• Добра локация, но не в най-престижните райони
• Добър облик на сградата
• Среден клас системи за климатизация
• Добре поддържани – Функционални сгради
• Среден за пазара наем
• Средна за града транспортна свързаност

Бизнес център “Клас С”

Това са най-нисък клас използваеми офис сгради. Обикновено локацията не е приоритетна за наемателите и затова не са в централните и добре свързани части на града. Често пъти тези сгради са по-стари, нямат модерен облик и имат повече свободни помещения. Наемните цени са сред най-ниските за пазара.

• Разположени по периферията на града
• Обикновено, обновени стари сгради
• Нямат модернистичен облик
• Най-ниските цени за бизнес център
• Понякога има нужда от леки до среди ремонти дейности на наемните помещения, както и от модернизация
• По-стари системи за климатизация, отопление, асансьори
• Почти винаги цените на помещения в бизнес центрове се изчисляват БЕЗ ДДС.
• Такси поддръжка – Важно е да знаете, че при наем на помещение в която и да е офис сграда има т.нар. “такса поддръжка”, която обикновено се добавя към наемната цена на база квадратурата на помещението. Тя включва най-общо поддръжка и почистване на общите части, тяхната климатизация, отопление, обновяване, поддръжка на асансьори, охрана и почистване на санитарните помещения.

Например при един офис 100 кв. с наемна цена 10евро/кв. и 2 евро такса поддръжка – наемът се изчислява 100 х 12 = 1200 евро.

Заключение

Важно е потенциалните наематели да знаят от какво точно имат нужда- дали локацията за тях е водеща, дали например имат нужда от повече паркоместа или пък търсят максимално бюджетен вариант, без оглед на района и допълнителните удобства.

• Ако имате нужда само от едно помещение, което основно вие ще ползвате, няма да има постоянен поток от клиенти и локацията и визията на сградата не са водещи, то сгради от класовете “В” и “C” са подходящи за вашите нужди.

• Ако обаче обликът на офиса е важен за вашия бизнес и често правите срещи в центъра или района около него и имате нужда от “неутрални” места за срещи като кафета и ресторанти, както и от конферентни зали при необходимост- то е най-добре да се насочите към сгради от клас “А”

Калоян Трифонов

Експерт офис площи

+359 877 954 321

trifonov@delta3.bg