Всеки средностатистически човек в живота си купува или продава поне веднъж недвижим имот, било то апартамент, нива, гараж, магазин и други. Какви са най-важните методи и мерки, които трябва да знаете, за да сключите добра сделка в кратък срок и на изгодната цена?
На първо място винаги е цената.Това дали цената на имота е пазарна, под пазарната или над пазарната цена има пряко влияние върху броя на потенциалните клиенти, които ще разгледат вашата оферта, което съответно влияе на броя на огледите и броя на сериозните купувачи. Тъй като в интернет се предлагат стотици апартаменти с параметри подобни на вашия, ако Вашата цена е с 10% над пазарната цена, това означава, че само 2% от потенциалните купувачи ще разгледат офертата. Корелацията между цена и заинтересованите потенциални купувачи може да видите в следващата графика:
Определянето на пазарната и реална цена на вашия имот не е толкова просто, както изглежда в повечето случаи. Обикновено хората, които продават имот, определят цената му на базата на слухове. Например: „Съседът ми миналия месец продаде същия апартамент като този за 50 000 EUR”. „Същият”, често означава със същото разпределение, т.е. брой стаи, но не и в същото състояние или на същият етаж. Вие никога не може да бъдете сигурни на каква цена наистина се е продал имотът на вашия съсед, тъй като не сте страна по сделката. Също трябва да се приеме и факта, че никой няма да ви каже, че е сключил неизгодна сделка, дори и само, за да не изглежда наивен или глупав.
За да обобщим: съветът от съсед-непрофесионалист и човек, който е сключил първата или втората сделка в живота си, обикновено не е полезен и ценен. Съществуват няколко основни и официални метода за определяне на пазарна цена:
Разходен метод – оценката на имота при този подход представлява определяне на всички необходими разходи за придобиване на имот – цена, държавни и нотариални такси, агентска комисионна, такси за трансфер на сумите и др. Този подход е най-близък до традиционното мислене. Държавните такси за придобиване + нотариалните такива обикновено варират около 4% от стойността на сделката. Агентските комисионни – варират от 2% до 5% за София, в зависимост от услугата, която избирате и срока, за който искате да сключите сделка. Този метод не точен, тъй като цените на жилищата може да са се покачили чувствително от момента на покупката или обратно, може да са се понижили чувствително от момента на покупката.
Приходен метод – този подход е свързан с доходността от наем на имота. Пример: 300 EUR/месец х 12 = 3600 EUR/ година. За да получите цената, трябва да умножите годишната доходност от наем по 15-17 години, тъй като това е периодът, за който обикновено едно жилище възвръща инвестицията си. Или 3600 х 15 = 54 000 EUR.
Пазарен метод — в този случай стойността на имота се получава, като се обработи информацията за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни сравнения, с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход се явява основен. За да получите точна оценка в този метод, е най-добре да се свържете с агент, който е продавал имоти сходни на вашия, познава изключително детайлно квартала, неговите предимства и недостатъци.
Оценката на компетентния агент не е гаранция за сделка, но увеличава значително възможностите и скъсява времето за продажба. Консултантът познава вашите потенциални купувачи, знае техните изисквания, познава нагласите им. Накратко, може да ви каже какво може да ви даде пазарът в конкретния момент, и каква е справедливата цена на вашия недвижим имот към настоящия момент. Желателно е, ако не можете да се доверите на един консултант, да се спрете на не повече от трима такива, които да ви обслужват. При избора си на агент се обърнете към познати и търсете препоръка.
За да разберете колко струва имотът Ви в сегашно време, предприемете една от следните две стъпки и ще получите отговора до 24 часа.
1) Свържете се директно с експерт от ДЕЛТА 3 – ekip(@)delta3.bg / +359 2 4 26 22 99 / +359 87 8501433 /
2) Попълнете следната форма:
