Когато решите да купувате имот, ще се окажете обградени от приятели, роднини и познати, които се надпреварват да ви дават съвети за това как трябва да подходите. В повечето случаи те имат една или няколко сделки за недвижими имоти в живота си и съветите им понякога са грешни и подвеждащи.

Покупката на недвижимо имущество е значима и скъпа стъпка и към нея в никакъв случай не трябва да се подхожда лекомислено. Чудесно е, че сте открили подходящ апартамент, но не бързайте да се поддавате на емоцията и да подписвате договор, преди да сте проучили ситуацията внимателно.

Изникват важни въпроси като:

• Имате ли нужда от съвет и в кой момент?
• Какви документи трябва да изискате?
• Какво е значението на предварителния договор?
• Как да се формулират клаузите на договора, така че да сте защитени?
• Как да извършите плащането?
• Кога и как да приемете владението?
• За какви проблеми да следите?

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция. Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка. Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Участието на брокер в преговорите и сделката.

Професионалният брокер е този, който познава пазара и участниците в него и ще ви помогне да изберете най-доброто предложение от гледна точка съотношението цена/качество и в зависимост от вашите нужди. Също така той ще ви съдейства да преминете през цялата процедура по-лесно, ще ви помогне с подготовката на документите и ще ви препоръча услугите на проверени адвокати и нотариуси. Добрите брокери няма да ви натискат да подпишете бързо, а ще ви помогнат да проверите добре бъдещата си инвестиция.

Не забравяйте, че брокерът защитава интересите на своя клиент, така че не е добра идея да разчитате на брокера на другата страна. Важно е да се отбележи, че професионалистите в този бранш познават строителните компании много добре и в пазар като днешния, в който много купувачи решават да купят имот “на зелено”, информацията относно строители и инвеститори е изключително важна и може да ви спести тревоги и пари.

Плащане на депозит и капаро.

Ситуацията към днешна дата на пазара на недвижими имоти е следната: търсенето е чувствително по-голямо от предлагането. Това е причината купувачите все по-често да купуват жилища в сгради в строеж (на зелено). Получава се така, че предлагането на жилища с АКТ 16 е изключително слабо, което е и причина за покачването на цените в последните две години. Поради тези причини, когато намерите имота, който търсите и договорите добра цена, не чакайте ами капарирайте и го запазeте за себе си. Важен момент от сключването на добра сделка е решителността от страна на купувача.

Когато решите да капарирате апартамeнтa, който сте харесали, най често се подписват споразумения или договори за депозит или за стоп-капаро, чиято функция е да се спре предлагането на имота, до подписване на предварителен договор или на нотариален акт. При подписването на този договор обикновено се оставя сума, която да гарантира сериозността на страните и да ги обезщети, ако не се стигне до подписване на предварителен или окончателен договор. Такава сума в никакъв случай не трябва да се оставя, без да се подпише документ, който да регламентира при какви условия се дават парите, у кой ще стоят и при какви условия трябва да се върнат. Недейте да подписвате, без да изчетете внимателно документа! Ако имате някакви съмнения или притеснения, се кунсултирайте с вашия брокер или юрист.

Юридическа помощ.

Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви. Професионалистите обаче работят с опитни юристи в сферата на вещното право и това би трябвало да е включено, както в услугата, така и в комисионната. Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична и понякога се случва те да пречат вместо да помагат.

В кой момент трябва да поискате документите за продажба на имота? Значение на предварителния договор.

Подписването на предварителен договор не е задължителна стъпка при покупко-продажба на имот. Обикновено, предварителен договор се подписва, когато купувачът използва ипотечен кредит, когато страните не са събрали все още всички необходими документи за сделката или имат нужда от повече време, за да организират финансите си или да намерят ново жилище. Няма проблем да се пристъпи и директно към изповядване на сделка. В този случай, всички необходими документи ще се представят пред нотариуса няколко дни преди сделката.

По-различно стой въпросът, когато страните решат да подпишат предварителен договор. Нерядко, продавачите отказват да показват документи, преди предварителният договор да е подписан. За вас като купувачи подобно подписване „на сляпо“ е сериозен риск. В същото време, обичайно, при подписване на предварителния договор, купувачът плаща капаро в размер на 10%-20% от продажната цена. Основната функция на предварителния договор пък е възможността той да бъде обявен за окончателен, т.е. ако някоя от страните откаже да сключи сделката във формата на нотариален акт, другата страна може да се обърне към съда, за да поиска обявяване на подписания предварителен договор, при договорените в него условия и цена, за окончателен. Следователно, подписването на предварителния договор е много обвързващо не само финансово (10%-20% от цената), но и по отношение на всички важни условия на окончателния договор.

Не трябва да се поддавате на подвеждащи предложения от типа на „ти дай да подпишем един „формален“ предварителен договор, колкото да знаем, че сме сериозни, а после на сделката ще го мислим и ще коментираме условията“. Изводът е, че преди да подпишете предварителния договор е силно препоръчително вашият брокер или юрист да бъде снабден с копия от документите за собственост (нотариален акт или друг документ удoстоверяващ придoбиването на имота, удостверения за наследници, ако имотът е наследствен, завещaния и т.н.), да се направи поне компютърна справка за наличие на „тежести“ (ипотеки, възбрани вписани искови молби и др.), да се проверят за актуалност пълномощни, с които се легитимират представителите на продавачите, да се направи справка за режима на имуществени отношения (може да се окаже, че вашият продавач, който е в брак, е сключил брачен договор и в него са договорени специфични условия за разпореждане с недвижими имоти).

Ако купувате земя, добре е да поискате и копие от последната вадена скица на имота. Има специфики с оглед на имота, който купувате (апартамент, ателие, паркомясто, гараж, къща, офис, земя и т.н.), както и с оглед степента на завършеност на имота (продажба на право на строеж, продажба на имот в груб строеж и т.н.), с които вашият представител трябва да се съобрази при преценката какви документи да изиска. В самия предварителен договор трябва да се формулират клаузи, обезпечаващи възможността ви да прекратите договора при наличие на определени обстоятелства, както и възможността ви да получите обратно дадените суми и да бъдете обезщетени за създадените неудобства и направените разходи.

Всички тези обстоятелства, обаче, трябва да се предвидят в договора. В случай, че продавачът не върне сумата доброволно, ще трябва да минете през исково производство, което отнема време и пари. Изводът е, че е най-добре да поискате документацията за имота и да възложите на вашия брокер или юрист да я провери, както и да подготви предварителния договор.

Значение на продажната цена.

Продажната цена е сумата, която заплащате срещу придобиване на собствеността на имота. В случай, че по някаква причина се стигне до разваляне на сделката, можете да търсите обратно целия размер на платената цена. Когато продажната цена надвишава 10 000 лева, тя трябва да се преведе по банков път. Задължението за плащане по банков път важи, дори и да разбиете цената на няколко плащания, всяко от които не надвишава 10 000 лева, включително за превеждането на капаро или задатък.

Много често, страните се договарят да запишат цена, близка до данъчната оценка, за да си спестят разноски от размера на местния данък, таксата за вписване и нотариалната такса. Това е едно от най-неразумните и неоправдани решения, които можете да вземете. Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен. Моментът, в който ще се наложи да разчитате на тази клауза, е когато влезете в съда. Съдиите, при искане на другата страна, винаги ще намалят неустойката до размера на действително претърпените вреди, ако тя е прекомерна. На практика, няма да получите обратно парите, които сте дали, да не говорим за компенсация.

Всъщност, продавачите също нямат изгода от посочване на по- малка от действителната сума. Те са защитени от задължението цената да се преведе по банков път. Но те ще получат по сметка само това, което сте записали като цена в нотариалния акт. Остатъкът ще си търсят „на ръка“. Ако обаче не получат този остатък, нямат право да го търсят по съдебен ред, защото са си получили всички пари, за които официално сте се договорили.

Не на последно място, в нотариалния акт страните трябва да декларират какъв е реалният размер на продажната цена. Те носят наказателна отговорност за деклариране на неверни данни. Очевидно е, че не сте посочили истинската цена в случаите, в които записаната продажна цена е равна, или малко надвишава данъчната оценка, а пазарната стойност е много над нея. В случаите, в които сте записали една продажна цена и сте формулирали много висока неустойка при неизпълнение, а двете суми общо се доближават до пазарната цена на имота.

Избор на нотариус.

Как да купя имот без проблеми? Изборът на нотариус е важна крачка, тъй като именно той ще извърши цялостната проверка на имота по представената документация. Нотариусите не са длъжни да следят за това дали върху имота има ипотеки, възбрани или други тежести, но много от тях се стремят да подсигурят клиентите си и изискват документи, по които правят необходимите проверки. При една добре изпипана сделка, шансът да се появи проблем в последствие е много по- малък. По-често, купувачът избира нотариуса, при който да се изповяда сделката. Нотариусът може да бъде препоръчан от брокерите или от юристите, които са съдействали на предходните етапи от подготовката. Няма проблем, разбира се, цялата документация и предварителният договор да бъдат прегледани и проследени не от адвокат, а от нотариуса, при който ще се изповядва сделката. Ако купувате с кредит от банка, много вероятно е от банката да ви предоставят списък с нотариуси, от които да си изберете, или директно да ви насочат към конкретен нотариус. Важно е да имате доверие на нотариуса, с който ще работите, затова не се притеснявайте да настоявате да отидете при определен нотариус. Не се подлъгвайте по обещания, че ще ви заведат някъде, къдетo става много лесно и не искат никакви документи. Отидете някъде, къдетo ще прегледат задълбочено и подробно нещата и ще поискат от продавача всички необходими документи, за да сте сигурни и спокойни. Ако не познавате нотариуса, който ви предлагат, можете да направите една предварителна среща с него, за да се уведомите за процедурата и да прецените. Нотариалните такси се смятат по твърда тарифа, така че и да има разминаване между таксите, които се събират при различните нотариуси, то обикновено е незначително и се дължи на изчисляване на брой декларации, преписи и т.н.

Важно е да знаете, че когато отидат при нотариус за изповядване на сделката, страните трябва да носят всички документи в оригинал, както и валидни лични карти. Отделете си минимум един час за сделката и бъдете търпеливи. Спокойната и задълбочена работа на нотариуса е предпоставка за безпроблемно изповядване! Имайте предвид, че е възможно в последствие да се коригират допуснати грешки в нотариалния акт, но процедурата е трудоемка, изисква отново да се явят всички страни и да се състави нов нотариален акт за поправка.

Как да купя имот без проблеми? Подготовка на необходимите документи за сделката.

Ангажимент на продавача е да се снабди с всички документи, необходими за да продаде имота си. Обикновено, брокерът му съдейства. Практиката е купувачът или неговия брокер да се занимаят със снабдяването с Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота (Удостоверение за „тежести“). В случай, че купувате с кредит, банката ще изисква от купувачите набор от документи, с които те трябва да се снабдят, за да им бъде отпусната сумата. По отношение на необходимите за продажбата документи, не очаквайте от нотариуса да ви даде точна информация, преди да се е запознал подробно с наличната документация. Необходимо е подавачът да снабди нотариуса с четливи копия на всички документи, с които разполага. След прегледа им, за който може да са необходими няколко дни, нотариусът ще информира продавача (или брокера му) за необходимите документи. При получаване на документ от съответната институция, продавачът трябва да го представи за преглед на нотариуса, за да може евентуалните неизправности и грешки да се отстранят навреме, а не да се узнаят в деня на сделката, когато трудно ще има време за реакция.

Ако решите да възложите на някой задачата да подготви всички необходими документи, имайте предвид, че ще трябва да го снабдите с пълномощно с нотариално удостоверен подпис, в което да са посочени всички институции, пред които да може да ви представлява.

Как да купя имот без проблеми? Изготвяне на нотариалния акт.

Нотариалният акт може да бъде изготвен от нотариуса, за което той ще ви таксува, или от адвокат на една от страните. Ако актът се готви от адвоката на другата страна, задължително поискайте да ви изпратят проекта предварително, изчетете го много внимателно и го консултирайте с вашия адвокат или с нотариуса. По време на сделката нотариусът ще изчете целия акт на глас. Слушайте внимателно и обсъждайте с нотариуса, адвоката и брокера всичко, което ви притеснява. Ако имате някакви забележки или искате да попитате нещо, това е моментът. След като нотариусът изчете акта и се нанесат корекции, ако има нужда, актът се подписва от всички страни и от нотариуса. В същия ден, до 15.00 ч. Нотариусът трябва да представи оформения нотариален акт, заедно с необходимите придружаващи документи в Агенция по вписванията, за да бъде вписан в Имотния регистър.

Как да купя имот без проблеми? Плащане на продажната цена.

Продажната цена може да се плати наведнъж или на части, според уговорката между страните. В случай, че сте се споразумели да плащате наведнъж, недейте да плащате цялата сума предварително. Обикновено след като нотариуса изчете сделката, страните отиват в банка, за да преведат парите, след което се връщат при нотариуса и продавачът потвърждава, че сумата е преведена. Поради естеството на работа на банките, дори и сметките на двете страни да са в една банка, често извършеното плащане не се отразява веднага в сметката на продавача. В този случай, добре е той да присъства при извършване на превода, за да се увери, че сумата е наредена, както и да поиска екземпляр от платежното нареждане и да свери внимателно номера на банковата си сметка.

В първата част от тази статия вече посочихме рисковете при записване в нотариалния акт на нереална цена и частично плащане “в кеш”, а не по банков път.

Как да купя имот без проблеми? Предаване на владението.

Владението може да се предаде при подписване на предварителния договор, на окончателния договор или при получаване на окончателното плащане на продажната цена. Важно е при предаване на владението да изискате от продавача всички комплекти ключове, както и да се състави приемо-предавателен протокол, в който да се отразят показанията на измервателните уреди. В случай, че обектът е свързан към Топлофикация, се изготвя протокол, в който се записва за чия сметка ще бъдат изравнителните сметки, като подписите на този протокол трябва да се заверят нотариално. Добре е приемо-предавателният протокол да се изготви със съдействието на брокерите по сделката.

Получаване на документите от сделката и деклариране на придобиването на имота.

В срок от няколко работни дни (обикновено след 3-7 работни дни) вписаните в Имотен регистър нотариални актове се получават обратно в нотариалната кантора, от където всяка от страните може да получи готовия си акт. Заедно с новия акт, следва да получите и всички разносни бележки за внесени такси в агенция по вписванията и местния данък за придобиване на имота. От датата на изповядване (на подписване на нотариалния акт) тече двумесечния срок за деклариране на придобиването в данъчна служба към съответния район на Столична община, респективно на общината, в която се намира имотът. При попълване на декларацията обърнете внимание на точното описание на имота – квадратурата, има ли идеални части от земята, има ли мазета или тавани и с каква квадратура са. Ако имате затруднения, свържете се с брокера си и с адвоката си за съдействие. В случай, че имотът е придобит на името на търговско дружество, добре е да се консултирате и със счетоводителя си, преди да подадете декларацията.